web counter
LEXO PA REKLAMA!

SHKARKO APP

App Store
Google Play

E fundit!

x

In Tirana there are signs of a construction bubble/ Prices have increased 10 times more than wages

2024-12-29 08:33:00, Ekonomi CNA

In Tirana there are signs of a construction bubble/ Prices have increased 10

Predicting when the bubble will happen in the real estate market in Tirana remains difficult.

For economy and real estate market experts, if the methodology of a recent international report "The global risk of real estate bubbles in 2024" were adapted for the Albanian market, which estimates the risk of the real estate market, signals of a decline are also present in the country.

Among the 25 cities analyzed in the report by the "Global Wealth Management" agency, it turns out that the main indicators that announce the high risk of the bubble for the three cities, such as Miami, Tokyo and Zurich, are the high levels of price increases of up to 50% over 5 years, the drop in demand due to the unaffordability of prices and the increase in interest rates.

In Miami, it turned out that property sales prices for the period 2019 to 2024 increased by 50%. In Tokyo 30% and in Zurich, 25%. For the 3 cities, price growth was out of balance with income growth rates, which constituted the high risk of a bubble.

In Zurich, this ratio worsened. Income growth remained in the low single-digit range, while real property price growth was 20%, rated among the highest for the 11 European cities analysed.

If we adapt these indicators for the Albanian market, in Tirana, for the last 3 years, the period from 2021 to 2023, the average sale prices of apartments have increased by 41%, according to the index data of "Keydata Albania", published from "Celesi Media Group".

The average sale price of apartments per square meter until the end of December 2023 reached 1,548 euros from 1,095 euros in the first quarter of 2021.

Ylli Sula, the head of the "Çelësi" group, said that the rates of price growth are higher than the income of Albanian families. "Every year there has been an increase in prices, while the real demand from families or businesses is stagnant.

First, from the high prices. The increase in sales prices is not in line with the income that Albanian families earn today.

In Tirana, the real demand consisting of families looking to buy houses for residential purposes or those looking to buy for renovation or expansion purposes is decreasing, due to the impossibility of low incomes", he asserts.

From the analyzed period of the progress of average prices, it turned out that the increase in price started in the first quarter of 2021, after the period of the Covid-19 pandemic. From one quarter to the next, starting from 2021, the average price increase ranged from 1.7 to 6.2%. The highest tightening was from the third quarter to the fourth quarter of 2023, at 21%.

The price increase was analyzed divided into 3 areas. The highest tightening, at around 56%, was for properties sold within the Little Ring. The average sale price of the fourth quarter of 2023 reached 1,804 euros/m².

In the area of ??the former Block, the average sales price in the fourth quarter of 2023 reached 2,160 euros/m². Average prices compared to the first quarter of 2021 increased by 45%. There has also been an upward trend in the average selling prices of apartments for properties outside the Small Ring Road.

Real average prices in this area, until the fourth quarter of 2023, reached 1,434 euros/m². From the first quarter of 2021 to the last quarter of 2023, average prices increased by 38.3% even for properties outside the Little Ring. Other INSTAT data reveal that from 2014, when the earliest data on the average salary is reported, until 2023, the nominal salary has increased by 54%, from 45 thousand ALL per month to 75 thousand ALL/ month. But, indexed by inflation, which was especially high in 2022 and 2023, the real salary for the same period has increased by about 30%.

An employee receives today an average of 22,000 lek per month (220 euros) more than in 2014 (indexed with inflation, unindexed the increase is 250 euros).

Meanwhile, in 2014, an apartment cost 1,100 euros/m2, while in 2023 it cost about 1,500 euros per square meter, or 400 euros per square meter more.

As a result, a 90 square meter apartment that in 2014 was bought for 99.4 thousand euros, in 2023 it cost 139 thousand euros, according to Keydata data, or almost 40 thousand euros more.

For the same period, according to INSTAT data, a salaried employee received a total of 3300 euros more for 9 years (not indexed with prices, which are at least 25% higher than in 2014)!

Wages and house prices

As a result, a 90 square meter apartment that in 2014 was bought for 99.4 thousand euros, in 2023 it cost 139 thousand euros, according to Keydata data, or almost 40 thousand euros more. For the same period, according to INSTAT data, a salaried employee received a total of 3300 euros more for 9 years (not indexed with prices, which are at least 25% higher than in 2014)! Supply-demand ratio

There continues to be a construction boom in the capital, even though demand is declining. The increase in building permits when immigration is high remains the first signal of the danger of a bubble in Tirana, according to Mr. Ylli Sula, from "Celesi Group".

 

"The first sign of oversaturation of the market is the high rates of growth of building permits, when the rates of the number of emigration are increasing. So the volume of the increase in the granting of permits for new constructions remains outside the logic of the demand of citizens for residential purposes or even of businesses for office and shop premises.

Trendi i kërkesës për strehim nuk është në rritje, pasi çmimet janë të papërballueshme për familjet e reja. Të pasurit e kanë ezauruar kërkesën për strehim. Kërkesa për prona për dyqan apo zyra ka rënë edhe nga bizneset, për shkak të çmimeve të larta”.

Edhe pse blerjet e apartamenteve në Tiranë nuk janë të përqendruara vetëm nga vendasit, pasi te kërkesa për blerje kanë ndikuar edhe emigrantët dhe shqiptarët e diasporës, sërish të dhënat e rritjes së numrit të banorëve të Tiranës ndër vite tregojnë se janë larg pritshmërive të ndërtuesve për rritje banorësh nga 20 mijë deri në 25 mijë në vit.

Nga viti 2011 deri në 2023, Tiranës i janë shtuar 40,754 banorë sipas të dhënave të Censit. Mesatarisht numri i banorëve të rinj është rreth 3,396 banorë në vit.

Për periudhën nga 2011 deri në 2023, totali i sipërfaqes së dhënë për leje ndërtimi banimi në Tiranë është 9,957 mijë metra katror. Mesatarisht 829,750 metra katror leje ndërtimi në vit apo 244,3 metra katror për çdo banor që i është shtuar kryeqytetit.

Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011-2023, që paralajmëron tkurrje të mëtejshme të lindjeve. Ndikimi i rritjes së normave të interesit te kërkesa

Përkeqësimi i përballueshmërisë së blerjes së pronës sipas “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024” ka ardhur edhe nga rritja globale e normave të interesit të kredive gjatë dy viteve të fundit.

Në rastin konkret në Zyrih, raporti evidenton se pavarësisht ngadalësimit së rritjes së çmimeve nga rregullimi i inflacionit, korrigjimi i tyre nuk është arritur plotësisht, për shkak të rritjes së normave të interesit.

Deri në muajin korrik 2024, ekspozimi i sektorit bankar në kredi për pasuri të paluajtshme ka arritur në afërsisht 3,7 mld euro. Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme është në rritje vjetore me 33%.

Portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme për individë arriti në vlerën e rreth 2 mld eurove dhe për bizneset, në vlerën e 1,7 mld eurove. Për 12 muajt e fundit deri në korrik 2024, portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme të biznesit është rritur me 60%, ndërsa në segmentin e individëve, me 16%.

Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme e individëve dhe bizneseve përbën rreth 49% të portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.

Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave (në rastin më tipik, vetë prona e blerë me kredi).

Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do t’i ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë.

Në tetor të vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë miratoi rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi kredidhënien dhe investimet për prona të paluajtshme”.

Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo rregullore formalizon, standardizon si dhe zgjeron të dhënat që mblidhen nga bankat dhe subjektet kredidhënëse lidhur me treguesit e standardeve që ato përdorin për ekspozimin ndaj pronave të paluajtshme rezidenciale dhe tregtare.

Gjithashtu, rregullorja ofron mundësinë që Banka e Shqipërisë të përdorë këta tregues si instrumente të politikës makroprudenciale, kur është e nevojshme për të zbutur rreziqet që shoqërojnë këto ekspozime nëse vlerësohen në nivele të larta.

Në muajin qershor, Banka e Shqipërisë vendosi të aplikojë, për herë të parë, një shtesë kundërciklike në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar, me 0.25 pikë përqindje.

Shtesa kundërciklike ka si qëllim ngadalësimin e ritmeve të kreditimit nga sektori bankar, në rastet kur rregullatori gjykon se huadhënia po rritet me ritme tepër të shpejta, duke krijuar rreziqe të shtuara për stabilitetin e sektorit.

Së fundmi, Banka e Shqipërisë paralajmëroi që, nëse kreditimi do të vazhdojë të zgjerohet me ritmet e muajve të fundit, rritja e mëtejshme e kësaj norme në fund të vitit 2024 ka një probabilitet të lartë.

Sipas ekspertit Arben Malaj, shtrëngimi i masave për dhënie kredie nga Banka e Shqipërisë, po ndikon te rënia e kërkesës. Por ky indikator i shkëputur, nga mungesa e të dhënave për hyrjen e fluksit të parave të pista, e bën të pamundur të parashikosh se kur do të ndodhë flluska e çmimeve.

“Plasja e flluskës ndodh kur oferta është më e ulët se kërkesa, e parë kjo në dinamikën edhe të ritmit të rritjes. Pra merr më rëndësi analiza e kërkesës në rritjen e çmimeve dhe të riskut.

Blerësit potencialë duhen analizuar një nga një, duke filluar nga kredia për strehim, investimet e individëve, kërkesat nga emigrantët, kërkesa nga të huajt dhe trendi për secilin prej tyre.

P.sh., Banka e Shqipërisë po e bën më të ngurtë dhe ndoshta më të shtrenjtë kredinë për banesa, kjo ul kërkesën, por nuk kemi të dhëna për përmasat e ekonomisë informale dhe parave të pista.

Po kështu duhet analizuar në një trend disavjeçar, për secilin zë, për të analizuar se kush mund të ushqejë rritjen e çmimeve, deri në plasjen e saj dhe kush mund të zbusë agresivitetin e rritjes se tyre”, pohon ai.

Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, për aktivitetin kreditues, kushtet dhe termat e përgjithshëm për kreditë akorduar individëve u shtrënguan në tremujorin e tretë 2024.

Marzhet më të larta mbi kreditë me rrezik dhe kërkesat më të larta për kolateral (në kreditë për blerjen e banesave) patën ndikim shtrëngues në kushtet e termat e kreditimit për individët.

"Individuals' demand for loans was perceived to be higher in the third quarter, both in the purchase of housing and in the financing of consumption", it is observed in the review of the Bank of Albania on lending activity in the third quarter of 2024.

The higher demand for financing consumption and that for financing the purchase of housing were the main factors that led to the increase in the demand for loans in this quarter.

Consumer confidence and current and expected developments in the housing market influenced them in the opposite direction. Other factors had minimal impacts. In the fourth quarter of the year, banks expect the demand for loans to be high, both for financing consumption and for the purchase of housing. The signals are there, but for experts only curbing criminal money will bring about the price bubble

Real estate market experts currently find that there is not only a decrease in real demand, but also in purchases with undeclared money.

Ylli Sula, the head of the "Key Data" index, says that the main reason for the drop in demand from buyers of informal money is due to the fear of the investigations launched for the main figures of politics, but also of business.

"In Tirana, about 80% of the apartments in tower constructions, but also new constructions, have been sold. These properties can be purchased by individuals who have informal money. In buildings like the tower, there are no more free apartments for sale.

In addition, for 2 years it has been noticed in public that investigations by SPAK have increased for well-known political and business figures. This has made buyers who have this money hesitate."

But when will the price drop happen? Mr. Sula says that only stopping the arrival of criminal money will be able to deflate the bubble, i.e. the fall in prices.

"Until now, we have no previous concrete cases for deflating the price bubble. But all the danger signals previously identified, as well as those identified in the report, are there in the market.

But I think that in Tirana, the only risk for the price bubble is when the entry of criminal money and the purchase of properties with this money will be completely prohibited."

Is there a danger?!

"Until now, we have no previous concrete cases for deflating the price bubble. But all the risk signals previously identified, as well as those identified in the report, are there in the market. But I think that in Tirana, the only risk for the price bubble is when the entry of criminal money and the purchase of properties with this money will be completely prohibited"./ Monitor Magazine





Lajmet e fundit nga